RETT Blocker zur Vermeidung der Grunderwerbsteuer

Wenn einer eine Immobilie kauft…

Wenn einer eine Immobilie kauft, dann muss er eine Steuer auf den Erwerb zahlen. Sie nennt sich Grunderwerbsteuer und wird in Schleswig-Holstein mit 6,5 % vom Kaufpreis berechnet.

So ganz vollständig beschreibt die Bezeichnung „Grunderwerbsteuer“ den Umfang der Steuer nicht, denn nicht nur der Grund selbst, sondern auch nicht bewegliche Güter darauf sind von der Steuer betroffen. So kann auch ein kleines Grundstück durch entsprechende Bauwerke für einen Käufer schnell zu einer großen Steuerbelastung führen. 

Beim Immobilienkauf wird also bei der Verhandlung des Kaufpreises immer auch die Grunderwerbsteuer zu berücksichtigen sein. Für einen privaten Hauskauf ist das zwar nicht schön, wird aber sicher in den Verhandlungen mit dem Verkäufer zu berücksichtigen sein - letztlich kommt es auf eine Einigung an, die beiden Parteien genehm ist und in der der Käufer die Grunderwerbsteuer bereits berücksichtigt hat.

Anders im Gewerbe, wo im Fall eines Verkaufs für den Käufer die Grunderwerbsteuer als Belastung in der Bilanz durchaus die Rentabilität des Unternehmens gefährden könnte und so gegen den Verkauf stünde. Ein Unterschied von 6,5 % bei der Kaufsumme kann leicht den Unterschied zwischen einer sinnvollen Investition und einem Desaster ergeben. 

Gesetze sind, das liegt in der Natur von verbindlichen Vereinbarungen, präzise zu interpretieren. Die Fälligkeit der Grunderwerbsteuer ergibt sich im Zusammenhang mit dem Erwerb von Immobilien und Grundstücken aus dem Besitzerwechsel. Wenn aber ein Unternehmen verkauft wird, wechselt der Besitzer überhaupt nicht. Grundstück und Immobilien bleiben im Besitz des Unternehmens.   

So gesehen gäbe es bei einem Firmenkauf keinen Grund, sich über die Grunderwerbsteuer Gedanken zu machen.

Leider ist es so einfach nicht. Denn immer, wenn Steuerzahlungen dem Regelentwurf selbst zum Opfer zu fallen drohen, ist mit großem Unmut von staatlicher Seite zu rechnen. Um es vorwegzunehmen: Die Einnahmen aus Grunderwerbsteuer lagen 2018 bei einem Rekord von 13,14 Milliarden Euro, nur um dem Unmut eine Zahl zu geben.

Die Lösung für dieses Dilemma mit dem Firmenverkauf, der natürlich sofort zu entsprechenden Geschäftsmodellen führt, ist eine Gesetzgebung, die hier regulierend eingreift. Im Fall eines Firmenkaufs gilt ab einer Anteilnahme von 95 % des Unternehmenswertes für Immobilien und Grundstücke die Grunderwerbsteuer als hätte es einen Inhaberwechsel gegeben.

Diese Regelung ist einerseits nicht völlig kompromisslos, andererseits dürfte es in vielen Fällen dem Käufer ein Dorn im Auge sein, sich entweder auf einen nur anteiligen Kauf eines Unternehmens beschränken oder aber ggf. erhebliche Steuerlasten berücksichtigen zu müssen. Es ist also nicht verwunderlich, dass Steuerberater, Unternehmen, eigentlich jeder, der unter der Grunderwerbsteuer leidet, nach einem Workaround sucht. Die Konzepte, die im Bereich der Steueroptimierung gefunden wurden, nennen sich RETT-Blocker.

RETT-Blocker Season 1

Rett-Blocker steht für Real Estate Transfer Tax Blocker. Dass sich eine anglizistische Begrifflichkeit entwickelt hat, deutet an, dass auch andere Länder ein ähnliches Konzept der Grunderwerbsteuer haben und dringend ein steuerbefreiendes Konzept dafür suchten. Der deutsche Immoblienkäufer findet entsprechende Inspiration in diesen Konzepten.

Im Grunde ist die Strategie einfach: 6 % der Anteile werden von einem Dritten gekauft und schon ist die Sache erledigt. Das ist das sogenannte 94/6 Modell und wir können vorausschicken, dass es im Grunde immer noch funktioniert. Natürlich ginge auch ein 94,9/5,1 Modell, aber das kann man schlecht lesen.

Wenn wir vom 94/6 Modell sprechen ist also im Grunde die grenznähere Version gemeint.

Was jetzt noch stört, ist der Dritte in der Rechnung. Doch auch dafür gab es eine Lösung: Der Käufer kaufte erst selbst die besagten 94 % der Firma und gab einem Dritten für die restlichen 6 % ein partiarisches Darlehen. Partiarisch bedeutet in diesem Fall gewinnabhängig und ergibt nichts anderes als eine wirtschaftliche Weiterleitung der Firmenanteile - in diesem Fall 6 % davon.

Etwas anders lässt sich das Problem bei Personengesellschaften lösen. Hier bleibt ein Altgesellschafter im Unternehmen. Er muss ebenfalls mindestens 5,1 % der Anteile halten. Nach 5 Jahren wird der ehemals neue Käufer dann auch zum Altgesellschafter und kann den anderen Altgesellschafter auslösen, so dass nach 5 Jahren der Kauf von 100 % der Firma inklusive aller Immobilien ohne Grunderwerbsteuer abgeschlossen ist.

Diese RETT-Blocker Strategie wurde zum Beispiel eingesetzt, als das bundeseigene Immobilienunternehmen TLG-Wohnen GmbH, abgespalten von der TLG-Immobilien GmbH, gegen Ende 2012 an die TAG-Immobilien AG verkauft wurde. 11.300 Wohnungen wechselten damals für 471 Millionen Euro den Besitzer ohne dass auch nur ein Euro Grunderwerbsteuer zu zahlen war. Das hat für einige politische Aufmerksamkeit gesorgt.

Die Bundesregierung hat sich nicht zu der Höhe einer möglichen Grunderwerbsteuer geäußert, jedoch, basierend auf 6,5 % wären es wohl über 30 Millionen Euro gewesen.

Anfragen zu dem Vorgang gab es dann mindestens von den Linken und den Grünen. Ob das letztlich die Weichen gestellt hat für weitere Einschränkungen durch die Gesetzgebung, ist fraglich. Entsprechende Entwürfe lagen schon vorher vor.

RETT-Blocker Season 2

Kurz nach dem Verkauf der TLG-Wohnen gab es 2013 Einschränkungen für die RETT-Blocker Fangemeinde. Eine kleine Änderung macht die fast 100 %ige Übernahme ohne Grunderwerbsteuer fast unmöglich. Aus dem Kaufanteil von 95 % wurde nun eine wirtschaftliche Beteiligung von 95 % und verhindert so den Workaround des partiarischen Darlehens.

Außerdem gilt seit 2013 nicht mehr der Anteil bei der ersten Übernahme des Unternehmens, sondern jede Veränderung an den Anteilsverhältnissen. Sobald von einem Anteilseigner die Grenze von 95 % überschritten wird, wird die Grunderwerbsteuer fällig. Das ist schon recht beachtlich, denn hier wird als Colateraleffekt auch eine Situation in Kauf genommen, in der sich die Anteilsverhältnisse ändern, ohne dass im eigentlichen Sinn ein Unternehmen verkauft wird.

Scheidet z.B. einer von 2 Partnern aus einem Unternehmen gegen Auszahlung aus, muss plötzlich für alle Immobilien, die dem Unternehmen gehören, eine Grunderwerbsteuer gezahlt werden. Das kann ein Unternehmen hart treffen, denn der Vorgang ergibt ja keine neuen Investitionen oder andere Änderungen, die sich sonst aus einer Übernahme in der Regel ergeben.

Auch Startups, die eine Investorenbeteiligung haben, sollten hier ggf. aufmerksam sein und versuchen, entsprechende Planspiele schon bei der Strukturgebung ihres Startups zu erkunden, falls der Kauf von Immobilien geplant ist.

Das Gesetz § 1 Abs. 3a GrEStG ist gezielt zur Verhinderung von RETT-Blocker Strukturen erlassen worden, arbeitet aber nicht sehr präzise.

RETT-Blocker Season 3

Die dritte Staffel, und vermutlich nicht die Letzte, ist noch im Dreh, aber kurz vor der Fertigstellung. In ihr wird vermutlich die Beteiligungsgrenze verschoben, irgendwo in Richtung 90 %. Damit es immer schön spannend bleibt.

Wie schon erwähnt waren die Einnahmen aus Grunderwerbsteuer im vergangenen Jahr die höchsten der deutschen Geschichte, das mag aber auch an dem Investitionsverhalten insgesamt liegen und mag sich dieses Jahr wieder etwas moderater entwickeln. Ganz sicher aber werden die Änderungen zur Einschränkung der RETT-Blocker Struktur einen erkennbaren Anteil an der Entwicklung gehabt haben und es ist anzunehmen, dass der Staat hier weiter nachzieht.

Spätestens seit 2013 lohnt sich die ganz individuelle Planung. Vor allem aber ist Obacht geboten bei rückwirkend in Kraft tretenden Änderungen, die schnell zum Bumerang werden können. Wer eine RETT-Blocker Struktur genutzt hat, sollte zeitig bei seinem Berater darüber sprechen.

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