Das Eigenheim und die Steuer

03. October 2018

Home Sweet Home

Die Planung eines Hauskaufs und die Jahresplanung zum Betreiben eines Hauses, das man bereits besitzt, ist eine ziemliche Herausforderung. Gehört zum Haus z.B. eine Rasenfläche, wird man sich mit dessen Wachstum befassen müssen, der regelmäßiges Kürzen erfordert, damit aber noch zu den vorhersehbaren und eher trivialen Aspekten zählt. Unvorhersehbar sind Rohrleitungen, die kaputt gehen können, was gewöhnlich dann geschieht, wenn der Rasen nicht wächst, nämlich im Winter. Und natürlich gehen Fenster kaputt, Dachpfannen verloren und Mieter auf die Nerven. Eigentlich gibt es im Zusammenhang mit einem Haus nur eines nicht: Handwerker, die dann Zeit haben, wenn man sie braucht, was daran liegt, dass alle Hausbesitzer Handwerker immer zur gleichen Zeit benötigen.
Bei all dem können wir nur sehr begrenzt helfen, aber wir können unsere Mandanten dabei unterstützen, eine weitere Baustelle besser zu planen: Die Besteuerung und damit indirekt die Finanzierung.

Nutzungsart

Grundsätzlich gibt es vier Nutzungsarten einer Immobilie, die natürlich je Objekt auch in einer Mischform auftreten können:

Eigene private Nutzung
Vermietung an private Nutzer
Eigene gewerbliche Nutzung
Vermietung an gewerbliche Nutzer

Die Art der Nutzung hat einen erheblichen Einfluss auf die Besteuerung oder vielmehr die Steuerentlastung, die bei Ausgaben für das Haus möglich ist.
Im Fall einer gemischten Nutzung müssen alle Aufwendungen aufgeteilt werden, um dann ihrer Regelung entsprechend für die Steuer berücksichtigt zu werden. Hier unterscheiden wir zwei Arten von Aufwendungen:

Individuell zuordnungsbare Aufwendungen wie z.B. Strom, Wasser, Renovierung – alles, das Nutzen für eine Einheit bietet. Diese Aufwendungen werden direkt entsprechend der steuerlichen Regelung für die jeweilige Nutzung behandelt.
Gemeinschaftlich das Haus betreffende Aufwendungen. Dazu zählen z.B. Reparaturen des Daches, das ja in der Regel von allen genutzt wird. Auch gehören die Anschaffungskosten dazu. Diese gemeinschaftlichen Kosten werden anteilig berechnet.

Der jeweilige Umfang des Nutzungsanteils wird mit einem Aufteilungsschlüssel bestimmt. Der kann sich aus den Nutzflächen ergeben oder aus der Wohnfläche. Hier ergibt sich einiger Spielraum, der sich gut zum steuerlichen Vorteil des Hausbesitzers interpretieren lässt.

Kaufvertrag

Ein Beispiel gibt Auskunft darüber, wie sehr die Formulierung des Kauf- oder Übertragungsvertrags die Steuer beeinflusst: Wird ein Mehrfamilienhaus an die Kinder des Inhabers übertragen, für eine Wohnung darin aber ein lebenslanges Wohnrecht für die Eltern vereinbart, dann ist es sinnvoll festzulegen, dass der Kaufpreis nicht auch für die elterliche Wohnung gilt. Dann darf das Finanzamt den Kaufpreis auch nicht mit auf die elterliche Wohnung aufteilen und damit die Abschreibung kürzen. Hier zählen so nur die verbleibenden Wohnungen, die im Fall der Vermietung höhere Abschreibungen genießen.

Wohnfläche

Die Wohnflächenberechnung hat Anfang 2004 eine Änderung erfahren. Seitdem gilt als Wohnfläche der Raum zwischen den Wänden, was irgendwie plausibel ist, bis dahin aber nicht Praxis war. Denn davor galten um 3% gekürzte Rohbaumaße, was sich in einem Bunker eher negativ auswirken würde, während eine hallenartige Architektur hier sicher im Vorteil wäre.
Für alle aktuellen Bewertungen gilt die neue, geänderte Regelung. Dabei beginnt ein Raum nicht notwendigerweise an der Wand. Falls nämlich Dachschrägen die Nutzung einschränken, wird bis zu einem Meter Höhe die Fläche völlig ignoriert, im Bereich von einem bis zwei Metern gilt eine hälftige Anrechnung und erst ab 2 Meter Raumhöhe wird die Grundfläche voll angerechnet.
Balkone, Dachterrassen oder die im Norden eher untypische Loggia wird mit einem Viertel bewertet.
Das Baukindergeld
Informationen darüber sind teilweise spekulativ, weil noch nicht alle Details beschlossen sind, doch die Grundidee ist bereits festgelegt. Danach bekommen Eltern, die

ihre erste Immobilie kaufen
mindestens ein Kind haben
ein zu versteuerndes Einkommen von
75.000,- € + 15.000,- €/Kind nicht überschreiten

zehn Jahre lang einen Zuschuss von 1.200,- €/Jahr&Kind.
Das ergibt für ein Haus im Wert von 250.000,- € eine fast vollständige staatliche Finanzierung ab ca. 25 Kindern, einen günstigen Kredit vorausgesetzt. So bekommt die Geschichte der Gilbreths („Im Dutzend billiger“) eine ganz neue Bedeutung.
Sicher ist, dass das Haus erst ab 2018 gekauft worden sein darf und dass der Zuschuss rückwirkend gezahlt wird.
Unbekannt ist bis jetzt, wann genau, wo und wie das Baukindergeld zu beantragen ist und in welchem Rhythmus es ausgezahlt wird. Auch steht im Raum, ob für die Förderberechtigung ein Eigenkapital erforderlich ist oder ob diese Regelung auch für Alleinerziehende gilt.
Es sieht so aus, als würden die Kinder bei Beantragung nicht älter als 18 sein dürfen und natürlich, dass sie noch zu Hause wohnen müssen. Ist diese Bedingung erfüllt, wird das Baukindergeld auch nach Auszug des Kindes ausgezahlt.
Es gab weitere Überlegungen, den Zuschuss nur bis zu einer Grundfläche bis 120 qm zu fördern. Für die Mitglieder der voll staatlich finanzierten Version würde das ziemlich eng werden, doch das ist zur Zeit nicht mehr in der Diskussion.
Endgültig wird das Bundeskabinett voraussichtlich in Kürze die abschließenden Beschlüsse fassen.

Häusliches Arbeitszimmer

Wir haben über das Arbeitszimmer und die dazugehörige Einschätzung des Finanzamts bereits im Watchdog 2|2016 berichtet.
Per Definition ist ein Arbeitszimmer ein Raum, der „seiner Lage, Funktion und Ausstattung nach in die häusliche Sphäre des Steuerpflichtigen eingebunden ist, vorwiegend der Erledigung gedanklicher, schriftlicher, verwaltungstechnischer oder -organisatorischer Arbeiten dient und ausschließlich oder nahezu ausschließlich zu betrieblichen und/oder beruflichen Zwecken genutzt wird.“
Das ist eine reichlich diffuse Definition. Dennoch trifft sie erstaunlich genau, denn jede Berufsbeschreibung stellt andere Anforderungen an einen Arbeitsplatz. Ein Fernsehmoderator wird sicher glaubhaft machen können, ein Fernsehzimmer zu benötigen, ein Arzt käme jedoch vermutlich in Erklärungsnot.
Neben den erheblich von der individuellen Aufgabenstellung abhängigen Parametern, die ggf. auch eine ungewöhnliche, vielleicht sogar freizeitorientierte Ausstattung des Arbeitszimmers rechtfertigen, kann ein Diagramm helfen, sich durch das Reglement zu finden. Unter
dassteuerhaus.de/arbeitszimmer
haben wir ein solches Diagramm vorbereitet.
Abzüge, die für ein häusliches Arbeitszimmer geltend gemacht werden können, sind auf 1.250,- €/Jahr begrenzt.
Das gilt natürlich nicht, wenn es sich um die einzige Arbeitsstätte handelt, dann wird jedoch auch die Ausstattung weniger in Frage gestellt werden, sofern der Arbeitscharakter der Arbeitsräume erkennbar ist.
Obwohl in der Definition beide Arten von häuslichem Arbeitszimmer und der Zusammenlegung von gewerblicher Tätigkeit eng beieinander liegen, ist in der Praxis der Unterschied doch groß. In Abhängigkeit vom Gewerbe wird auch das Finanzamt keinen Argwohn hegen, wenn das Wohnen und das Arbeiten am selben Ort liegen. Das gilt z.B. für Architekten, Trainer, Dozenten, Berater, Werbe- und IT-Fachleute. Insbesondere gilt es, sobald Angestellte beschäftigt werden und in den betroffenen Räumen arbeiten.
Spekulationsfrist
Obacht ist bei einem schnellen Verkauf eines Hauses geboten. Es gilt eine 10-jährige Spekulationsfrist. Das bedeutet, dass der Gewinn versteuert werden muss, der bei einem solchen Geschäft entsteht. Gleichzeitig ist natürlich auch ein Verlust, so er denn entsteht, anrechenbar – im Rahmen der aktuellen Immobiliensituation aber eher ungewöhnlich.
Es gilt der Tag des Vertragsabschlusses, sowohl bei Kauf als auch Verkauf. Und es gibt eine Ausnahme, falls das Haus in den letzten beiden Jahren vor dem Jahr des Verkaufs ausschließlich vom Besitzer und außerdem nur privat genutzt wurde.

Umsatzsteuer

Langfristige Vermietung ist von der Umsatzsteuer befreit, es besteht jedoch die „Option auf Verzicht auf Umsatzsteuerfreiheit“. Der Vorteil ist offensichtlich: Der Vermieter kann seine Ausgaben um die Umsatzsteuer reduzieren. Das gilt für handwerkliche Arbeiten, Nebenkosten, Anschaffungen, eigentlich fast alle Ausgaben, die der Immobilie zugute kommen.
Allerdings ist diese Option an Bedingungen geknüpft. Der Mieter muss Unternehmer und zum Vorsteuerabzug berechtigt sein. Das bedeutet, dass an Ärzte der Humanmedizin oder Banken nicht umsatzsteuerpflichtig vermietet werden kann. Allerdings gibt es dank einer Übergangsregelung auch hier eine Ausnahme: Wurde die Immobilie vor 1998 fertiggestellt und der Bau vor 1993 begonnen, gilt die Immobilie als Altbau und kann in dem Fall auch dann zur Umsatzsteuerpflicht optieren, wenn der Mieter zwar Unternehmer ist, jedoch nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist.
Natürlich gilt die Regelung auch bei Untervermietung. Wird also an eine GmbH vermietet, die jedoch privat untervermietet, kann auch hier für den privat vermieteten Raum keine Umsatzsteuer erhoben werden. Wäre das nicht so, würde es vermutlich eine Menge GmbHs geben, die ganz viel Wohnraum untervermieten.
Formell ist die Option im Mietvertrag zu erklären und gilt dann auch als Rechnung für den Mieter.
Speziell bei der Umsatzsteuer ist eine genaue Trennung der Nutzungsformen wichtig, falls das Haus gemischt genutzt wird.

An dieser Stelle wird deutlich, dass die räumliche Enge unseres Watchdogs keine vollständige Liste zur Besteuerung von Immobilien erlaubt.
Für die Planung von Immobilienangelegentheiten ist in der Regel eine detaillierte Beratung lohnenswert.

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Die Beiträge ersetzen keine Steuerberatung oder ein persönliches Gespräch. Bitte beachten Sie, dass sich in Abhängigkeit des Datums der Veröffentlichung unserer Beiträge, Gesetze geändert haben können und so unsere Kommentare und Informationen bereits überholt sein können.

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